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加拿大樓市恢復活力 但中期內仍將放緩

加拿大今年冬季異常寒冷和惡劣,但樓市卻隨春回大地而升溫。5月份成屋銷售量急升至大為高於其10年平均值。銷售量超過了新上市房屋的數量,月內重售房屋價格平均按年增長7.1%。

道明自管投資 (TD Direct Investing) 亞洲業務總監鍾頴輝表示:「此增幅超越收入增長,將房價對收入比率推高至歷來新高。然而在這些數據以下仍可潛伏着支持力。」各個主要城市的房地產商會都指出有機會出現競購戰,因為有證據顯示樂於置業的買家仍較市場上的樓盤為多。單戶住宅市場尤其確實是這樣子。

道明調高房屋的銷售和價格預期

道明經濟分析部鑑於最近的發展情況,調高了對2014年房屋銷售和價格的預期,對2015年的預期亦然,但調高的程度較小。之前於1月份作出的預測指房貸利率會攀升。可是,利率於3月開始忽然扭轉方向。5年期房貸利率目前處於有紀錄以來的最低水平。

鍾頴輝指出:「整體的房屋負擔能力仍然良好,而共管柏文大廈的可負擔程度更是歷來最佳。因此,在過往因按揭保險規例收緊而被排於市場以外的首次置業者,或會發現可以更容易的入市場。」

過往數據顯示,這樣幅度的利率變動會導致房屋銷售量於6個月增加20%至30%。然而,低利率的影響可能比過去緩和,因為去年加拿大勞工市場的表現一直疲軟。去年只有適度的就業增長,失業率一直是接近7%。然而,道明仍預期成屋銷售和價格會於2014年的餘下日子錄得不錯的升幅,後者將有平均5% 至 6%的升幅。




加拿大樓市放緩因素仍在

低利率將於短期內對樓市帶來刺激,但道明認為加拿大的樓市將於中期內冷卻。鍾頴輝解釋說:「加拿大樓市仍然被視為價格過高和過度建設,其後果應會於2015年開始呈現,反映利率逐步上升的影響。加拿大和美國的經濟都於今年首季經歷了疲軟期,但經濟和通脹前景似乎正在好轉。我們預期加拿大5年期政府債券收益率,將於2015年年底前上升130個基點。房屋負擔能力對某些細分市場 (即單戶住宅) 已成為障礙,並將被進一步侵蝕,需求也將減弱。」

全國的共管柏文市場已開始呈現過度建設的影響在。在許多城市,放盤的重售柏文單位數量增加了一倍。新屋市場也不乏新落成而尚未入住的單位,供應量充足。因此,共管柏文市場已經處於一個買家佔上風的局面,價格溫和地按年增長3%。

鍾頴輝續稱:「隨着13萬5千個共管柏文單位正在興建,共管柏文市場可能會累積冗餘,價格預期會於明年下跌約2%。投資的經濟意義可能將繼續變弱,租賃市場供應充足,出租單位空置率上升和租金停滯不前。與此同時,共管柏文市場的疲軟狀況最終將對單戶住宅市場產生連鎖效應。」

共管柏文市場上有更多選擇,加上價格更能負擔得起,可能會導致買家遠離單戶住宅市場。此外,柏文單位與單戶住宅之間的價格差距已擴大到約20萬元。因此,想從柏文單位搬往單戶住宅的升級買家可能會發現難以如願。今年單戶住宅價格估計有8%增長,明年料將有2%。

樓市預期變為買家市場

房屋需求減弱,而放盤量上升,可能會於未來一年半內推動加拿大樓市變為一個買家市場。當置業者有更多選擇時,也將有更大的議價能力,價格壓力將減輕。這些特點將與加拿大樓市軟著陸的成因相符。

鍾頴輝總括全國各地樓市各有不同的趨勢:「整體來說,多倫多東面的市場已經開始軟著陸。在大西洋省份,房屋銷售量和價格預期於明年開始穩定下來,反映最近供應減少的情況,以及經濟增長改善的前景。溫哥華、多倫多和維多利亞是在樓市冷卻期中較易受到影響的市場,我們是基於這幾個城市最近的強勢,以及我們對估值過高程度的評估,作出這個判斷。然而,即使在這些市場,利率逐漸上升的可能性及相對穩定的就業率,均顯示中期內會出現有秩序的調整,但一些估值過高的現象持續存在。與此同時,卡加利和愛民頓因就業和人口增長持強,兩地樓市可以繼續擴充。我們相信這兩個市場將於未來數年內錄得最快的房價增長。」

溫哥華房價極高但市道暢旺

溫哥華是全國最昂貴的市場,錄得可觀的復甦,這是繼2012年一次相對短暫的調整後的復甦。平均成屋價格已反彈,回到2011年和經濟衰退前的高峰水平約80萬元。

鍾頴輝表示:「2014年1月至5月期間,單戶住宅和共管柏文市場都一直非常暢旺,兩類房屋的銷售量增長強勁。需求轉強,有助於吸納新屋市場上的過量累積。自從2013年11月以來,最近落成而尚未售出的新屋,數量一直下降。儘管如此,新屋存量依然處於很高水平。」

單戶住宅市場的估值升幅尤為明顯,房價中位數於4月份跟去年同期相比,有10%的驚人升幅。柏文單位的中位數增幅則是較溫和的2.3%。以柏文單位居多的新屋市場,價格自2008年以來一直下降,於今年3月進一步按年下跌1%。各個細分市場都有類似的、比較緊張的供需平衡,但仍有上述的變化發生,這看來是反映市場需求的變化。舉例來說,為滿足投資者對柏文單位的需求,發展商便愈加興建更小型、更易於負擔的單位,共管柏文市場整體的價格中位數增長則因而受壓。

鍾頴輝續稱:「過去兩年,估值過高的關鍵衡量指標包括房價對租金比率、房價與收入比率和住房負擔能力,全都已經略有改善,部分原因是較低的利率和持續的收入增長。可是,相對於加拿大其他市場和世界各地,這些指標仍然過高。」

在溫哥華,一個中等單戶住宅的價格接近100萬元,令市內大部分置業者都無法高攀。溫哥華與多倫多 (加國第二最昂貴市場) 的中等單戶住宅價格差距為40萬元。今年首季,溫哥華柏文單位價格中位數是37萬元,這雖然是可以負擔的數字,但仍然比加國大部分市場的柏文單位昂貴。

由於房價極高,溫哥華仍然是其中一個最容易受利率調高所影響的城市。雖然利率應會於今年內留在極低水平及對房屋銷售有支持力,市場預期明年利率會略為提高,這可能會於2015年抑制需求。

預期的樓盤數目上升將有助溫哥華市場回復平衡。在建單位的數量已穩定下來,但仍然極高。過去10年間,區內建成房屋單位的數量超越住戶形成,高出多達佔整體市場的25%。有趣的是,據估計,投資者的需求約佔市場的15%至 25%。因此,許多單位無疑是被投資者所吸納。溫哥華有相當多的投資活動,所以這些單位很有可能有部分最終會進入重售市場,特別是當利率上升時。供應可能會增加,這將有助於緩和2015年的價格增長。



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