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加国楼市稳定而安省经济增长最快 今明两年多伦多将有大量新屋落成

目前加拿大楼市整体上是不太热也不太冷。今年2月,房屋销量与新挂牌比率是52.5,高于前一个月的50.2;这个比率处于40至60的范围内,显示楼市处于平衡状态。

油价自去夏以来下降约60%,打击了依赖商品的市场,而安省和卑诗省的主要城市则受惠于低利率。道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监锺頴辉指出:「楼市稳定,意味着加拿大中央银行不用着急于短期内调高或调低利率。央行于今年1月把利率调低25个基点,我们认为这足以确保央行能达到其通胀和增长的目标,预期直至2016年第四季都不会再有所行动。」

未来数年,加拿大楼市的整体状况料将保持稳定。由商品带动的经济体是2014年的领先者,良好的收入增长和大量移民促进房屋需求。然而,油价大跌会对这些市场造成勐烈的收入冲击,卡加利、爱民顿和纽芬兰省的主要市场都可能会出现调整。

至于其他地方,经济状况仍对楼市活动有利。利率下降有助进一步刺激房屋重售活动,但其影响力可能不大。近年来的强劲表现显示例如多伦多和温哥华等主要市场,积压需求不多。然而,市场上的充足供应将是全国房价的一个限制因素。

锺頴辉引述道明经济分析部 (TD Economics) 的房地产市场报告指出,整体市场继续表现出强大的韧力。去年加拿大成屋销售量有6%的升幅,平均成屋价格升7%,大约是收入增长的一倍。去年房价强势的支持力源于4个主要市场:多伦多、咸美顿、卡加利和温哥华。多伦多东面的大部分市场继续有跌序地放缓,价格全年内大致持平。

自去夏以来原油价格的巨大跌幅,加上加拿大央行的突然减息行动,已令2015年年初各地楼市情况出现转折。亚省和其他产油地区的市场将于2015年面对显着的逆风,而其他地区应会有力地保持平衡。温哥华和多伦多的房价可能会温和地上升。锺頴辉认为在未来两年的预测期内,将有下列主要因素影响各区域的楼市表现。

经济环境良好

随着全球原油库存量过剩的情况愈来愈严重,原油价格可能会于未来数月进一步下跌。加拿大的石油消耗地区并不能避免油价下跌的一些连锁效应,这些地区的楼市瀰漫围绕着油价、股市和汇率变动的不确定性,逼使部分置业人士只在观望。外国投资者的活动尤其可能会影响加国最大的市场,例如多伦多、温哥华和满地可。然而,这些负面影响将有经济顺风来抗衡和抵销。在更广的层面上,经济环境仍对楼市有利。以製造业为主的经济体可能会受惠于更强的美国经济,以及加元的贬值。道明经济分析部已调高对安省和魁省的经济预测。除了产油经济体境之外,失业率将于2015年和2016年逐渐趋降,这对楼市有利。

利率下降

于未来多个月裡,对楼市有利的重要因素包括极低的利率。加拿大央行于1月21日出乎意料地降低利率,这是为了与低油价相关的经济风险而採取保险政策。其后,银行开始调低按揭利率,最优惠利率下调15个基点,低于3%的特惠5年期按揭利率重返市场。房贷利率上调的可能性现已进一步推迟到更远的将来。平均而言,加拿大房屋现在是逾10年来最易于负担的。锺頴辉续称:「虽然房屋可负担程度已提高,但多伦多、温哥华和满地可的房屋仍然较为昂贵。它们是加拿大的三大市场,即使按揭利率走低,对整体负担能力可能只有微小的影响。」

供应增加


市场上的充足供应将是全国房价的一个限制因素。过去数月最触目的趋势之一是多个城市的待售房屋数量大增。一些在2014年供应相对紧张的较大市场,部分现已达致平衡状态。大多数城市的兴建中住宅单位数量,相对于其人口规模达到创纪录水平,包括多伦多、卡加利、爱民顿和温尼辟。其中许
多单位可于未来几年内进入市场,使价格有下行压力。在多伦多,房屋供应量增加,可能会令目前紧张的市场于今年稍后处于更为平衡的状态。

金融稳定仍构成风险

加拿大央行于1月降低其隔夜利率,在若干程度上是因为感到金融稳定性有愈来愈大的风险。近年来央行对金融稳定性的关注集中于极低的利率,因为极低利率是过度借款和过高房屋估值的诱因。

「我们认为本已低企的利率,略为下降是不大可能对借款意欲产生明显改变,特别是鑑于房屋的积压需求有限。我们的基本预测是在全国层面上楼市活动放缓。平均成屋价格可能会继续上升,但步伐比家庭收入更有节制,这有助于令目前的过高估值得以消除一部分。」锺頴辉解释说。

另一金融稳定风险是与投资者有关。由于共管柏文市场在房屋增长中佔一大份额,并吸引一大部分的投资者活动,这个市场对投资者情绪变化的敏感度比从前更大。但从好的方面来看,鑑于全球增加货币刺激措施的风气,加国楼市可能仍是国外买家的良好投资工具。再者,近来加元相对于美元及多种其他货币的贬值,可能会导致他们的金钱更有购买力。





房屋负担能力

锺頴辉表示:「对于并非由商品带动的经济体,我们调高了2015年和2016年的整体经济展望。加拿大东部很多市场内被压抑的需求可能获得释放。多伦多以东的大部分市场已经历了一次软着陆,成屋销售于过去3年一直低迷。」

然而,较低的加元和利率,加上改善中的美国经济,可能会导致这些地区的经济和收入增长加强。国民负担房屋的能力增加,将令一些被压抑的需求得以释放。可是,这些市场仍在尝试解决多年过度建设后有大量房屋待售的情况,所以即使房屋需求增加,2015年和2016年整个加拿大东部的房价增长大概会一直偏弱。

卑诗省楼市可能是2015年内表现最好者之一。卑诗省经过了2011年和2012年的温和价格调整,房价从高峰到谷底有10%的跌幅。这可能是主要由按揭保险规则改变触发的调整,新例限制了价值逾100万元的房屋和第二个物业的按揭保险。锺頴辉表示:「我们相信温哥华仍被视为对外国投资者具吸引力而安全的地点。因此,当地房价可能会于2015年有平均4%的增幅。」

安省料将是2015年和2016年录得最快经济增长的省份,原因是安省最有条件受惠于不断增长的美国需求和转弱的加元。多伦多是过去7年没有经历大幅倒退的少数市场之一,这个市场有创纪录的新屋在兴建中,其中很多有望于2015年和2016年进入市场。


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